利津县大唐房地产开发有限责任公司与高某某房屋买卖合同纠纷案

基本案情：2005年7月11日，高某某与大唐公司签订购房订单；7月23日签订《商品房买卖合同》，合同约定高某某购买大唐公司A711别墅一套，总价款为40万元；7月25日高某某向大唐公司交纳房款20万元（包括5000元定金）。之后高某某未交纳剩余20万元房款，大唐公司亦未交付涉案房屋。2008年12月22日，大唐公司起诉高某某至利津县人民法院，按合同约定，高某某应7日内付清全部房款（即2005年7月31日前），但高某某仅支付房款20万元，剩余20万元房款经大唐公司多次催要，高某某始终未支付。高某某已逾期三年零四个多月未交齐房款，其行为构成根本违约，按合同约定向大唐公司支付违约金75600元。高某某辩称，其购买大唐公司商品房的付款非一次性付款。双方签订的商品房买卖合同中未约定付款时间，大唐公司亦未向高某某催要剩余20万元购房款。

 法院查明，双方签订的购房订单中载明的付款方式为按揭。双方签订的《商品房买卖合同》第6条“付款方式及期限”中载明的付款方式为一次性付款。该合同第7条“买受人逾期付款的违约责任”中第1款第（2）项规定：“逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”。该合同第9条第2项载明“自办理该商品房交接手续之日起为该商品房实际交付之日，如买受人不办理房屋交接手续所产生的后果由买受人承担（须按揭贷款发放后）”。

一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系双方真是意思表示，合法有效。剩余20万元购房款到底系何种方式支付根据现有证据虽无法查清，《商品房买卖合同》也没有约定具体的付款时间，但高某某从双方签订合同到大唐公司提起诉讼的三年零四个多月的时间里没有交纳剩余房款，高某某逾期付款已超过7日，故大唐公司解除合同的条件已成就，故判决解除大唐公司与高某某签订的《商品房买卖合同》。高某某不服提起上诉。

二审法院认为：高某某剩余20万元购房款未交纳，是双方对买卖合同中的付款方式发生分歧，双方应通过协商等方式对合同进行补充予以解决；高某某因合同约定不明未履行部分合同义务不构成根本违约。据此判决撤销一审判决，驳回大唐公司的诉讼请求。

山东省人民检察院提起抗诉。再审判决维持二审判决，驳回大唐公司的诉讼请求。

法官认为：本案争议的焦点问题为，涉案房屋买卖合同是否应当解除。双方在涉案买卖合同第6条“付款方式及期限”条款中，选择了一次性付款方式；在合同第9条“出卖人逾期交房的违约责任”条款中，双方在对商品房交付情况进行约定的同时，明确“须按揭贷款发放后”；合同第22条明确农业银行持有买卖合同一份。大唐公司依据合同第6条认为付款方式是一次性付款，高某某依据合同第9条、第22条等认为是按揭付款。由此，双方对合同约定的付款方式产生分歧，且分歧源于合同条款约定不明。涉案买卖合同第8条约定房屋交付期限为2005年8月30日，但该合同第9条在约定出卖方逾期交房违约责任时又明确“须按揭贷款发放后”，而双方未办理按揭贷款，故不能依据房屋交付期限的约定推定买房交款期限。在合同对付款方式、付款期限未做明确约定而双方未达成补充协议的情况下，高某某未履行剩余20万元购房款交纳义务，不构成根本违约。大唐公司作为合同提供方，在合同约定不明确的情况下，应当积极与对方协商。故大唐公司请求解除合同的条件不成就，其要求解除合同的请求不应支持。

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