「案情简介」

2018年2月19日，原告章某某与被告某房地产公司签订商品房买卖合同，约定原告章某某购买被告某房地产公司开发的佳源罗马都市某号房，在2018年5月30日前交付。2019 年12月，原吿章某某、王某某取得上述房屋的不动产权登记证书。2018年11月15日，原告章某某将上述房屋出租给案外人朱某甲，年租金17000元。2019年10月，原告发现房屋渗漏水，向被告某物业公司报修。被告某房地产公司进行维修。2020年6月，该房屋再次渗漏水。被告某物业公司组织协调未果，因而成讼。原告诉称，被告某房地产公司开发的商铺本身存在质量问题；被告朱某乙擅自在商铺屋顶铺设地砖及修建花园加重了渗漏水问题；被告某物业公司没有及时履行物业服务义务，也是导致渗漏水问题得不到及时解决的重要原因；三被告各自的侵权行为，共同导致原告遭受较大经济损失的损害后果，三被告应当承担连带赔偿责任。

「判决结果」

一审法院经审理作出如下判决：一、被告某房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告章某某、王某某损失43360元；二、驳回原告章某某、王某某的其他诉讼请求。判决后，双方均未上诉。

「案例评析」

本案为财产损害赔偿纠纷案件，案件的主要争议焦点是侵权行为的责任主体及造成的损失如何确定。原告的房屋在出现渗漏水并导致财产损害的结果后，一直与三被告沟通，但三被告互相推诿，导致原告房屋渗漏水问题迟迟得不到妥善解决。原告在不能确定责任主体及房屋渗漏水原因的情况下，将有牵连的三被告诉至法院并申请对渗漏水原因、维修方案及房屋损失进行鉴定。后法院组织进行了司法鉴定，鉴定机构出具鉴定报告认为，涉案房屋渗漏水的主要原因在于北墙和西墙饰面砖及保温板在施工过程中采用点粘法进行施工,在饰面砖及保温板内侧形成一定空隙，雨水经面砖及砖间缝隙毛细孔虹吸作用在饰面砖及保温板内侧空洞积聚，引起墙体渗漏。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003] 7号）第十三条规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”涉案房屋北墙和西墙渗漏导致潮湿严重、装饰层脱落，并造成相关财产损失，必然影响房屋的出租，原告主张2020年7月至2022年1月租金损失25500元，具有合理性。虽被告某房地产公司已于2021年12月完成维修，但室内的修复尚需一定的时间，故对原告主张租金损失计算至2022 年1月，法院予以支持。

「结语和建议」

本案原告的诉求已经得到最大化的支持，除开发商履行了维修义务外，判决还确定造成的实际损失4万余元，鉴定费用2万元，均由某房地产公司承担。涉案房屋在保修期内出现渗漏水问题，开发商作为出卖人应当积极承担修复责任，其本来可以用比较小的代价解决，但却推诿扯皮拒绝修复和赔偿，被诉至法院后反而扩大了己方损失，增加了赔偿金额，实在得不偿失。

现实生活中，买受人在接收房屋以后，若出现房屋渗漏水问题，应当保护现场，固定证据，然后仔细甄别渗漏水原因。如果确信不是人为破坏，且是在保修期内出现房屋质量问题，应当及时通过物业公司联系开发商修复，开发商应积极主动协调解决问题，避免损失的进一步扩大。