2016-04-17 卓越说法
近日，温州部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地使用年限到期了，面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办证的遭遇，引发社会各界的热议。
土地使用权到期后我们的商品房怎么办？广东省律协房地产委员会委员、广东联建律师事务所合伙人王劲松律师在接受记者采访时表示：按照法律规定，土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。基于土地使用权的有期限性，相关的法律法规曾规定使用期限届满的处理方法，但有许多问题仍亟待明确。
王劲松律师称，人们通常认为的“房产土地使用年限70年”其实存在误区。1990年5月19日国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》最早开始对土地使用年限作出规定。《暂行条例》第12条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”也就是说，土地使用年限因土地用途的不同最高年限有差异。实践中，包括深圳、温州在内的许多地方在上世纪80、90年代普遍存在居住用地使用年限低于最高年限70年的现象，有的甚至只有二三十年。
《暂行条例》及1995年施行的《城市房地产管理法》曾经规定土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物等由国家无偿取得。但2007年施行的《中华人民共和国物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
王劲松律师表示，作为全国人大通过的物权保护的特别法，《物权法》的法律效力显然优于《暂行条例》，所以对于市民购买的商品房来说，不用担心这个问题。住宅土地使用年限期满“自动续期”，政府部门不会无偿、强制收回土地及地上建筑物。当然，土地使用权到期将会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利。
《暂行条例》第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。
按照上述法律法规规定，土地续期是需要使用权人再行支付土地使用权出让金的。
《暂行条例》及《城市房地产管理法》都没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。《物权法》只规定了使用权届满可以自动续期，但具体如何续期、按何标准缴费，也均未明确。对于这些问题，国土资源部和住建部也没有出台规范性文件，所以各地如何操作缺乏统一标准。
目前温州的做法是按照现在的基准地价乘以用地面积计算相应的土地出让金，要房产所有人重新购买土地使用权。对此，王劲松律师坦言，这一标准过高，缺乏合理性和可操作性。他表示，在房价高企的当下，不少地方最新的基准地价已相当于房价的三分之一。如果是一套300万元的房产，要缴100万的土地出让金，相当于深圳年平均工资的十几倍，这样的标准很多市民恐怕都无力承担。
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